Lorsque le commodat, aussi appelé prêt à usage, d’un logement expire, l’ex emprunteur est déchu de titre. Il doit verser une indemnité d’occupation, même s’il prétend que le logement est indécent.
Commodat et existence d’une contrepartie
Les contentieux liés à la requalification d’un prêt à usage en bail (art. 1875 et s. du Code civil) sont fréquents.
En droit, l’occupation d’habitation peut faire l’objet d’un commodat, si cette occupation est « essentiellement » gratuite. Partant de ce postulat, le critère déterminant est la fixation ou l’absence de fixation d’une contrepartie.
Dans ce contexte, la jurisprudence distingue la contrepartie liée à l’occupation du bien, de celle liée à l’entretien du logement prêté. La première est proscrite et la seconde est autorisée (CA Pau, 2ème ch., 1ère sect., 20 sept. 2022, n° 20/02764).
Ainsi, l’emprunteur ne peut prétendre que les frais qu’il a consacrés pour entretenir le bien (assurances, charges, impositions) caractérisent cette contrepartie.
Commodat et décence locative
Dans le cas d’espèce, l’appelante conteste (en vain) la qualification de prêt à usage, pour à titre subsidiaire, contester le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement fixée à 800 euros par le premier juge, au motif que le logement serait indécent.
En premier lieu, rappelons que le commodat portant sur l’occupation d’un logement, est un contrat. Aussi, à son expiration, l’occupant sans droit ni titre doit régler une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération et restitution des lieux.
Ensuite, les magistrats parisiens rejettent la demande de l’appelante au motifs que le bien ne lui a jamais été donné à bail, qu’elle l’occupe gratuitement depuis 2019 et quelle refuse de le quitter.
Conclusion
Pas de titre locatif, pas d’obligation de délivrance d’un logement décent.
En complément, on citera l’arrêt rendu par la 3ème ch. civ., le 14 déc. 2023 (21-21.964). A cet égard, la Haute juridiction rappelle que l’obligation de délivrance d’un logement décent à pour fondement l’existence d’un bail d’habitation.
CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 29 oct. 2024, n° 23/12391 (lien cliquable)