Une personne physique, locataire, conclu un bail d’habitation. Le 9 janvier 2017, le propriétaire délivre à son locataire un congé pour vendre. Le 14 juillet 2018, le locataire décède, alors que le propriétaire a engagé une procédure en validation du congé et expulsion.

Ayant connaissance de la présence d’une personne dans les lieux, le propriétaire l’assigne pour lui rendre le jugement opposable. Le 12 décembre 2019, le tribunal d’instance de Paris constate la validité du congé et prononce l’expulsion de l’occupante. Il fixe également le montant de l’indemnité d’occupation.

L’occupante fait alors appel de la décision. Elle sollicite que lui soit déclaré inopposable le congé. L’occupante en question n’était en effet autre que la conjointe du défunt. Elle revendiquait ainsi son droit personnel au bail.

En droit, l’article 1751 du Code civil dispose que le bail :

« est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

En d’autres termes, le congé aurait également dû lui être délivré à titre individuel.

Cependant, au terme de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cotitularité du bail par les conjoints est conditionnée à la connaissance par le bailleur de la situation maritale des locataires. Les locataires doivent donc eux-mêmes rapporter la preuve de la connaissance de cette situation par le bailleur.

En l’espèce, la cour d’appel de Paris rejette l’argument de l’occupante, en droite ligne de la jurisprudence actuelle :

« Il s’en déduit que la simple connaissance de la part du bailleur, par quelque moyen que ce soit, de la situation matrimoniale de son locataire ne suffit pas et qu’il y a lieu d’exiger une information par le locataire. L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi peser sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur. La preuve que cette information a bien été donnée incombe au preneur ».

Justement, le locataire décédé était le seul titulaire du bail :

« la simple mention sur certaines quittances de loyer de l’année 2015 des termes M. et Mme X ne [suffisant] pas à justifier de cette connaissance, en dehors de toute démarche positive du locataire ».

Le congé lui était donc opposable, même s’il a, par ailleurs, été annulé sur un fondement distinct, relevant de la violation par le propriétaire des accords collectifs, s’agissant de la vente de logements par lots.

Source commentée : CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 11 sept. 2022, n° 30/03180

Pierre de Plater, Avocat au Barreau de Paris.