Le droit de préférence du locataire commercial s’apprécie à la date de l’avant-contrat

Un locataire commercial se voit notifier un droit de préférence Pinel, par le notaire chargé de la vente du bien. Après réception de l’acceptation de l’offre par le locataire, le notaire déclarait qu’une erreur avait été commise. Il soutenait que le locataire ne bénéficiait pas de ce droit. Il déclare en outre que la vente définitive a été conclue le 16 janvier 2015.

Le locataire assignait son bailleur et le tiers acquéreur en nullité de la vente. Il sollicitait également que la juridiction prononce la vente – forcée – à son profit. Les premiers juges donnaient raison au locataire. Le tiers acquéreur faisait appel de la décision, prétendant que l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’était pas applicable à la date de l’avant-contrat de vente, le 7 novembre 2014.

La cour lyonnaise a donné raison au tiers-acquéreur, au terme d’un argumentaire particulièrement étayé.

A titre liminaire, les magistrats rappellent que l’article L.145-46-1 du Code de commerce s’applique aux cessions intervenues à compter du 18 décembre 2014 (en ce sens : Civ. 3ème, 12 nov. 2020, n°19-16.927).

En l’espèce, un avant-contrat avait été signé le 7 novembre 2014. L’acte était reçu le 16 janvier 2015. Au regard de ces éléments, la Cour a d’abord d’abord rappelé que vente était parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil ; C’est-à-dire dès qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre les parties. Elle a ensuite cherché à appréhender les 3 conditions suspensives présentes à l’acte.

Pour deux d’entre elles, il n’est pas démontré « qu’elles n’auraient pas été réalisées ». Il s’agissait en effet de clauses contractuelles classiques, relatives à la communication une fiche d’immeuble et d’un certificat d’urbanisme.

S’agissant de la troisième condition, elle consistait à mettre en œuvre tout droit de préemption « qui était susceptible de frapper les biens ».

En conclusion,

la vente était parfaite à la date de la conclusion de l’avant-contrat. L’absence d’incertitude, relevée par les deux premières, rendait donc sans objet toute discussion sur la troisième condition. En conséquence, le droit de préférence n’était pas entré en vigueur à la date de la conclusion de l’avant-contrat.

Source commentée : CA Lyon, 1ère ch. civ. B, 25 octobre 2022, n°20/00285