Injonction de payer les charges de copropriété

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L’injonction de payer les charges de copropriété peut-elle être une procédure de recouvrement efficace ?

Dans une chronique parue aux informations rapides de la copropriété, édition Edilaix, en décembre 2021, j’avais eu l’occasion de présenter la procédure en injonction de payer les charges de copropriété au lendemain de sa réforme. Je la décrivais comme pouvant produire de bons résultats au profit des syndicats de copropriétaires.  L’association QualiSR syndic de redressement avait ensuite eu, également, l’occasion de préconiser le recours à cette procédure d’injonction de payer. Depuis, certains confrères, ainsi que certains syndics, m’ont fait part de leur scepticisme. Celui-ci m’est apparu légitime car cette procédure non contradictoire peut, en cas d’opposition du débiteur être facilement mise en échec. Néanmoins il me semblait qu’elle présentait de grands avantages pour les syndicats des copropriétaires. J’ai donc creusé le sujet en pratique !

Un an plus tard : le bilan

Ceux qui pratiquent le recouvrement des charges de copropriété estiment que la proportion de copropriétaires défaillants est extrêmement importante : sans avoir de statistique officielle, il se dit qu’elle oscille entre 70 et 90% [c’est aussi approximatif qu’empirique, mais cela reflète le sentiment des praticiens de la matière faute d’étude statistique sur le sujet]. Le risque d’opposition est donc aussi faible que celui de voir un copropriétaire se constituer en procédure de recouvrement. En outre, au pire des cas, l’affaire se poursuivra selon la procédure écrite ordinaire. Le seul écueil aura été celui d’avoir pris un peu de temps. Le syndic qui aura engagé la procédure en suivant la « Notice injonction de payer » pour remplir le Cerfa utile, et annexer les documents utiles (l’assistance d’un avocat n’est pas requise), aura néanmoins pu préparer le dossier, qui ne sera plus qu’à remettre à l’avocat.

En outre, depuis la réforme de la procédure d’injonction de payer, le titre obtenu est exécutoire lorsqu’il n’est pas contesté. De ce fait, il permettra d’engager toute les procédures d’exécution, y compris la procédure de saisie-vente du lot. Attention toutefois, il faudra parfaitement veiller à une signification à personne de l’ordonnance. A défaut, une contestation au jour d’une mesure d’exécution pourrait être formée.

D’ailleurs, la mise en œuvre de cette procédure permet de constater de beaux succès, tant sur de faibles montants (pour lesquels la procédure paraît plus adaptée) que sur des montants importants, à Paris, comme en Province.

illustration :

 

Injonction de payer les charges de copropriété à Lille

Extrait d'une ordonnance d'injonction de payer les charges de copropriété à Paris

Conclusions

Alors, à mon sens, il ne faut pas hésiter à utiliser cette procédure au bénéfice des syndicats. Elle est relativement efficace, peu couteuse (les honoraires du syndic) et rapide. Certes, certains magistrats ne l’apprécient pas, estimant qu’une procédure « contradictoire » s’impose (ce qui n’est pas le cas sinon celle d’injonction de payer n’existerait pas et ne serait pas expressément visée par la loi de 1965 !)… D’autres, au contraire paraissent apprécier cette procédure, pour son efficacité, et peut être aussi parce qu’elle évite des audiences parfois aussi longues qu’inutiles.

Quoi qu’il en soit, en cas d’échec, l’ordonnance reste « secrète » puisqu’elle n’aura pas été rendue contradictoirement. Il sera alors encore temps d’engager la procédure accélérée au fond.

Rien ne me paraît donc, objectivement, s’opposer au développement de la pratique de « l’IP » à l’initiative des syndics de copropriété. Bien au contraire !