Sous-location irrégulière et sous-loyer : pas de limitation du préjudice du bailleur, même s’il a perçu son loyer
Les loyers versés par le locataire qui sous-loue de manière irrégulière son logement, ne sont pas des dépenses utiles. Ces loyers ne doivent donc pas être déduits des sous-loyers auxquels accède le bailleur.
En dépit d’un mouvement jurisprudentiel affirmé de la 3ème chambre de la Cour de cassation, il n’est pas rare de constater la résistance des juridictions d’appel quant à la qualification de fruits civils issus de la sous-location irrégulière d’un logement par son locataire, mais également, celle de « dépense utile » de l’article 548 du Code civil, vouées à être déduites du montant des fruits civils auxquels accède le propriétaire au détriment de ce « possesseur de mauvaise foi » (art. 549 du c. civ).
En ce sens, la cour d’appel de Paris a parfaitement illustré cette fronde, par un arrêt rendu le 11 octobre 2022 (RG n°20/04285). Au terme de leur appréciation du litige, les magistrats ont ainsi pu juger :
« il est vrai que le fait que le locataire ait dû assumer, durant les périodes de sous-location, le coût du loyer s’analyse en une dépense utile à la perception de fruits destinés aux bailleresses ; il convient donc de déduire des sous-loyers le montant des loyers versés par M. [E] durant les périodes où il n’occupait pas lui-même le logement loué et le mettait à disposition de sous-locataires […] ».
Cette décision venait en contradiction frontale avec l’arrêt de la Cour de cassation du 22 juin 2022 (RG : 21-18.612) par lequel la Haute juridiction avait cassé un arrêt d’appel qui avait limité le préjudice indemnisable du bailleur victime d’une sous-location irrégulière, à la seule « plus-value » générée par ladite sous-location. En d’autres termes, la juridiction avait déduit des fruits civils de la sous-location, les loyers réglés par le locataire de premier rang.
L’arrêt commenté, rendu le 15 février par la 3ème chambre, répond ainsi de manière particulièrement claire aux résistances manifestées par certaines juridictions du second degré : la mauvaise foi du locataire, qui sous-loue de manière irrégulière son logement en contravention avec les stipulations du bail et / ou les dispositions légales, fait obstacle à quelconque déduction des prétendues « dépenses utiles ».
Conclusion :
D’une jurisprudence affirmée de la 3ème chambre, on assiste à l’avènement d’une jurisprudence désormais constante. La reprise exacte par la Cour de cassation, de sa motivation du 22 juin 2022, en témoigne indubitablement.
Source commentée : Civ. 3ème, 15 févr. 2023, n°21-25.542
